Kiracının Ön Alım Hakkı Var mıdır? Kiracı, söz konusu taşınmazda paydaş değil ise satın almada önalım hakkı bulunmamaktadır; ancak sözleşme ile akdi olarak önalım hakkı kurulabilmesi önünde engel yoktur.
Şufa Hakkı Fiilen Taksim Edilmemiş Taşınmazda Kullanılır
Müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazda hangi paydaşın gayrimenkulün hangi bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlara arasında belirlenmişse bu taşınmazdaki payın satışı halinde şufa hakkı kullanılamaz.
Kişilere Karşı Kullanılmalıdır. Yasal önalım hakkı, yalnızca paylı mülkiyete tabii olan taşınmazın paydaşlarından birinin payını satın alan 3. kişilere karşı kullanılabilir. Eğer payı satın alan kişi de 3. kişi değil de paydaşlardan biriyse, diğer paydaşların ona karşı önalım hakkını kullanması mümkün değildir.
Şufa hakkı davası yalnızca mülkü satın alan üçüncü kişiye karşı açılabilir. Önalım hakkı davası açmak için Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvuru yapmanız gerekir. Dava açmak için yapmanız gereken şufa hakkı dava dilekçesi ile taşınmaz mülkün bulunduğu bölgedeki mahkemeye gitmektir.
Şuf'a hakkından genel olarak feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Ancak belirli bir satışta şuf'a hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
İlgili 20 soru bulundu
TMK Madde 733/3- Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Önalım Hakkı Davasında Davalı İlk Celseden Önce Davayı Kabul Etse De Yargılama Giderinden Sorumludur.
Tarım arazilerinde komşu taşınmaz maliklerine verilen önalım hakkı ise kanun koyucu tarafından 04.11.2020 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırılmıştır.
Bir gayrimenkulde kiracının olması, mülkün satılmasına engel değildir. Kanunlara göre tasarruf hakkı kısıtlanmıyor. Kiracıya verilen şufa hakkı; sözleşmeden doğan ön alım hakkı veya kanunen verilen ön alım hakkı olarak sunuluyor. Her iki konuda da ön alım hakkı bulunmuyor ise kiracı şufa hakkı kullanılmıyor.
28 Ekim 2020'de kabul edilen, 04 Kasım 2020 tarihine de resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren, 7255 Sayılı Gıda, Tarım ve Orman Alanında Bazı Düzenlemeler Yapılması Hakkında Kanunun 20. Maddesine göre artık sınırdaş maliklerin şufa yani ön alım hakkı kaldırılmış oldu.
Önalım (şufa) hakkı; paylı mülkiyette paydaşlardan birisinin payını üçüncü kişiye devretmesi halinde, diğer paydaşlara tanınan öncelikle alım hakkıdır. Diğer paydaş önalım hakkını, satışın kendisine bildirilmesinden itibaren üç ay, her halükarda satıştan itibaren iki yıl içerisinde kullanabilir.
Hissesini satışa çıkaran gayrimenkul sahibinin noter aracılığı ile diğer paydaşlara bildirimde bulunması gerekir. Bu bildirimi takip eden üç ay içerisinde şufa hakkı kullanılabilir. Bildirimde bulunulmadığı takdirde ise iki yıl içerisinde şufa davası açılabilir. Bu süreler hak düşürücü süre olarak tanımlanmaktadır.
Şufa davası, satışın, hak sahibi paydaşa, alıcı veya satıcı paydaş tarafından noter aracılığı ile bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece resen göz önüne alınır.
Paylı mülkiyet sona erdiğinde, ön alım hakkı da sona erer. Türk Medeni Kanunu'nun 731. Maddesi gereği, akdi ön alım hakkı ile yasal ön alım hakkı karşılaşırsa kanuni ön alım hakkının önceliği vardır. Kanuni ön alım hakkı, sadece payın üçüncü bir kişiye satışı halinde doğar.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Şufa davası için payı satan ve satın alan kişinin satış durumunu ihtarname ile şufa hakkına sahip kişiye bildirmesi gerekir. Bu ihtarnamenin tebliğ edildiği tarihten itibaren üç ay içinde de şufa hakkına sahip kişinin dava açması gereklidir. Kesin bir süre verilmese de şufa davası 1-1,5 yıl kadar sürebilmektedir.
Ev sahibinin konut ihtiyacı üzerine kiracı evden çıkartılabilir. Ancak ihtiyaç sebebiyle boşalan taşınmaz, 3 sene boyunca eski kiracı dışında kimseye kiralanamaz. 5 yıllık ya da 10 yıllık kiracı çıkarılabilir mi? 5 yılı dolduran kiracılar, belirtilen hukuksal sebepler olmadan evden çıkartılamaz.
1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi sorusu, anlaşmazlıklar dolayısıyla merak edilen konular arasında yer almaya devam ediyor. Mevzuata göre ev sahibi, kira sözleşmesi süresi dolmadan kiracısına "Ya güncellenen yüksek kirayı öde ya da çık" şeklinde bir talepte bulunamaz.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her bir 6 ay fesih dönemidir. 6 aylık süre sonunda sözleşmenin feshedilebilmesi için kiracıya 3 ay önce bildirimde bulunulması gerekir. Kiracı bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemişse tahliye davası açılabilir. Fesih döneminin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekir.
Söz konusu önalım hakkı konusunda uygulamada büyük sorunlar yaşanmasına bağlı olarak, toplumda bir huzursuzluk oluşmuş; bu nedenle kanun koyucu 04.11.2020 tarihinde ilgili fıkrayı yürürlükten kaldırmıştır.
Şufa davaları, gayri menkulün aynına ilişkin davalar olduğundan, vekalet ücretini kesinleşmeden alamazsınız.
Yargıtay, uzun süre boyunca istikrarlı şekilde vermiş olduğu kararlarda fiili taksim durumunda yasal önalım hakkının kullanılamayacağına hükmetmektedir[3].
Bu kurallara göre: Taşınmazın satışı, hak sahibine noter kanalıyla bildirildiğinde, önalım davasının 3 ay içinde açılması gerekmektedir. Yani, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde önalım hakkının kullanılması gerekmektedir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.
Bize göre şufa davalarında tapuda gösterilen satış bedeli değil tarafların kararlaştırdıkları gerçek bedel esas alınmalıdır. Elbette gayrimenkul piyasasında fiyat alıcı ile satıcı arasında oluştuğundan bu bedel aynı zamanda taşınmazın gerçek değerini de yansıtmaktadır.
Benzer sorularSıkça sorulan sorular
DuyuruReklam alanı
Popüler SorularSıkça sorulan sorular
© 2009-2024 Usta Yemek Tarifleri