Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yönetim planında, “yöneticinin kat malikleri tarafından seçileceği” maddesi yer alıyorsa, kat maliki olmayan kişiler yönetici olamaz. Buna göre, örneğin; kiracılar apartman ve site yöneticisi olamaz. Ancak, yönetim planında böyle bir madde bulunmuyorsa kiracılar da yönetici olabilir.
Apartman yöneticisi olmak için aslında belirli bir şart yoktur. Apartman yönetici kiracılardan da olabilir. Apartman yöneticiliği için aslında ilk kural kat maliklerinin onay vermesidir. Durum böyle olunca herkes apartman yönetici olabilir.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz'a göre, kat mülkiyeti kanununa göre yöneticinin veya yönetim kurulu üyelerinin Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olma zorunluluğu yok.
Apartmanda kimse yönetici olmak istemezse!
Bu yönetici mahkemece kat malikleri arasından ya da dışarıdan herhangi biri olacak şekilde atanabilir; unutmayın ki yöneticinin muhakkak kat maliki olması gerekmez. Aşağıdaki Yargıtay kararı bu konuda fikir verecektir: “…
Apartman yönetimi zorunluluğu hakkında gözetilen kıstas yapı içerisindeki bağımsız bölüm sayısı olarak karşımıza çıkıyor. Söz konusu kanun kapsamında yer alan hükümlere göre, ana gayrimenkulde sekiz veya sekizden fazla bağımsız bölüm olması halinde, yönetimin oluşturulması ve yönetici atanması zorunlu tutuluyor.
İlgili 20 soru bulundu
Kanun'un 34'üncü maddesinde açık bir şekilde ifade edildiği üzere, yönetici kat malikleri arasından da seçilebilir, dışarıdan da seçilebilir. Hatta öyle ki; yöneticinin kat maliki ya da kiracı olması bir yana, apartmanda oturması bile gerekmez. Buna göre evet, kiracı kesinlikle yönetici olabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır.
Kimse apartman yöneticisi olmak istemezse bu yönetici ilk kat maliklerinden yapılmak istenir ancak hiç kimse olmak istemezse dışarıdan yönetici tayin edilir. Binaya Sulh Mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez.
Kat malikleri kurulunca toplantı yapılamaz veya anlaşma sağlanamadığı için (sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanamaması halinde) yönetici seçilemez ise kat maliklerinden birisi yönetici seçimi için o gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine müracaatta bulunabilir.
"Bu sorunlardan birincisi, yöneticiler tarafından genel kurul yapılmadan aidat artışı gerçekleştirilmesi. Yöneticiler bunu yapamazlar, hukuka aykırıdır.
Site ya da apartman yöneticisi eskiden apartman sakinleri arasından seçilirken günümüzde bazı yeterliliklere ve eğitimlere sahip profesyoneller arasından seçilmektedir. Site yöneticisi işe alımı yapılırken özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve mevzuata hakim olma şartı aranmaktadır.
Madde 14 - Kat mülkiyetine tabi taşınmaz mallarda oturmakta olan aile reisleri veya kişiler, düzenleyecekleri çalışanlara ait kimlik bildirme ve konutta kalanlara ait kimlik bildirme belgelerinin birer örneğini sorumlu yöneticiye verirler.
Seçim, gönüllü olan kişi veya yönetici olması istenen kişi üzerine yapılıyor. Yönetici oy fazlalığıyla seçiliyor. Kat malikleri kendi aralarında bir yönetici seçemedikleri veya yönetimin daha profesyonel olmasını istediklerinde dışarıdan bir yönetim atayabiliyorlar. Apartman yönetim kurulu 3 kişiden oluşuyor.
eleman.net verilerine göre, Apartman / Site Müdürü 2023 yılında ortalama 26.000 TL maaş alıyor. Geçmişe baktığımızda Apartman / Site Müdürü , Temmuz 2023 yılında ortalama 25.900 TL maaş alırken, Ocak 2023'de ise ortalama 20.680 TL maaş alıyordu.
Apartman yönetimi, denetim durumunda karar defteri tasdik edilmemişse para cezasıyla karşılaşabilir ve bu cezayı kendi cebinden ödemek zorunda kalabilir.
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Görevlerini yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır. Yöneticilik halk arasında öyle görünmese de çok fazla görev ve sorumlulukları olan bir iştir.
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı, hem de arsa payı çoğunluğuyla, bir yıl için seçilir. Eski yönetici de tekrardan seçilebilir. Toplu yapılarda yönetim planında aksi belirtilmemişse yöneticinin görev süresi iki yıldır.
- Apartman yöneticisi görev ve sorumlulukları dışında hareket ediyor veya görevini kötüye kullanıyor ise öncelikli olarak denetçiye durumu bildirebilirsiniz. Denetçiler ise bu duruma göz yumuyor ise o zaman adresiniz Sulh Hukuk Mahkemesine şikayette bulunabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanuna göre kötü komşulara karşı yasal başvuru yolları bulunmaktadır. Gürültü yapan komşu için her zaman Alo 181 Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Gürültü Şikayet Hattına başvurabilirsiniz Alo 181 Gürültü Şikayet Hattı 7/24 prensibiyle çalışmaktadır. KOMŞUNUN SÜREKLİ RAHATSIZ ETMESİ KANUNA AYKIRIDIR!
KANUNUN 41.MADDESİ YÖNETİMİN DENETLENMESİ hususunu düzenlemiştir. İlgili madde konuyu : '' Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Kanunun 36. maddesine göre yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri deftere (işletme defteri) tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecbur.
Site yönetiminin, yönetim planında yer alan para cezalarını uygulama yetkisi bulunur. Yani, yönetim planında hüküm varsa, yönetim ceza kesebilecektir.
Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35.maddesine göre kat malikleri birliğini temsile haizdir. Örneğin apartman kapısına cam taktırılması, ortak yerlere ilişkin elektrik faturasının ödenmesi vs. gibi hususlarda tek başına karar alabilir ve uygulayabilir.
Kat malikinin eşinin oy hakkı
Kat malikinin eşi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından kat maliki dışında herhangi birisidir ve eş olmak sıfatı, ona yetki vermez. Haliyle kat malikinin eşi, kat maliki tarafından vekalet verilmedikçe kat malikleri kurulunda oy kullanamaz.
Kat maliklerinin aralarında başka türlü bir anlaşma yapılmadıkça bütün ortak yerlerin bakım koruma güçlendirme ve onarım giderleri veyahut yönetici aylığı gibi diğer giderlere kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Benzer sorularSıkça sorulan sorular
DuyuruReklam alanı
Popüler SorularSıkça sorulan sorular
© 2009-2024 Usta Yemek Tarifleri