Peki, eksperler gayrimenkulün değerini neye göre belirler? Bu sorunun cevabını vermeye çalışalım. Bir gayrimenkulün değeri belirlenirken dikkat edilmesi gereken etkenler; arsa değeri, yapım maliyeti, kiraya verilmesi halinde getirisi, aynı konumdaki konutların satış fiyatları olarak sıralanabilir.
Türkiye genelinde konut değeri hesaplama için 214 aylık kira bedeli hesaplanır. Uzmanlar bu sayıyı İstanbul özelinde 212 ay olarak da kabul ediyor. Satın almayı düşündüğünüz evin aylık kira bedelini 214 ile çarparak evin değerini öğrenebilirsiniz.
Emlak Endeksi Kullanılabilir
Ev alım satımı yapılacak il veya ilçedeki metrekare fiyatlarındaki değişim ve tahmini fiyatları öğrenmek için sahibinden.com'da yer alan Emlak Endeksi hizmetinden faydalanılabilir. İl, ilçe ve mahalle bilgiler girilerek pratik bir şekilde ilgili bölgeye ait emlak endeksine ulaşılabilir.
Ekspertiz raporu, evinizin gerçek değerini belirlemek için yetkili kişi ya da kurumlar aracılığıyla hazırlanan bir tür analizdir. Bu değer belirlenirken konutun konumu, çevresindeki konutların değeri, büyüklüğü, yaşı ve eğer henüz proje aşamasındaysa inşaatın yüzde kaçının tamamlandığı gibi etkenlere bakılmaktadır.
Kira bedeli üzerinden hesaplayın
Kira fiyatı 2.500 TL olan bir evin, kabul gören ortalama geri dönüş süresinin (amortisman) 17 yıl olduğunu düşünelim. Bu durumda 17 yıl, yani 204 ayda eve yaptığınız yatırım size geri dönüyor. Sonuç olarak 2.500 x 204 = 510.000 TL olarak evinizin değerini hesaplayabiliyorsunuz.
İlgili 16 soru bulundu
Tapuda gayrimenkulün satışı sırasında değeri, Belediye tarafından belirlenen asgari rayiç bedel üzerinden gösterilmekte ve bu bedel piyasa değerinin çok çok altında kalmaktadır.
Tapuda bedeli 'vergi değeri' kadar göstermek
Yani tapuda gayrimenkulün gerçek satış değeri değil, vergi değeri veya biraz üstü gösteriliyor. Mesela, yukarıda da örnek verdiğimiz 400 bin liralık ev, gerçek değeri olan 400 bin üzerinden satılıp, tapuda vergi değeri kadar yani 100 bin lira olarak gösterilebiliyor.
Ekspertiz raporunda bulunan gayrimenkulün piyasa değeri genellikle satış fiyatına yakin olmakla birlikte, banka ve kurumlar tarafından dikkate alınmamaktadır ve bu değer sadece raporu ısmarlayan kişiye/kuruma bildirilmektedir.
Tapu Kayıtlarındaki Olumsuz Durumları Fark Edersiniz
Konut değerleme hizmeti (ekspertiz raporu) sayesinde evin tapu kaydı hakkında her detaya ulaşabilirsiniz. Ekspertiz süreci sonucunda, konutun tapu kaydında bulunan şerh, ipotek, haciz gibi kısıtlayıcı ya da engelleyici her türlü işlemden haberdar olursunuz.
Eksper değerinin ne kadarı için kredi kullandırılabilir? Yapı Kredi Bankası'nda satın alacağınız konutun ekspertiz raporunda belirlenen değerinin %80'ine kadar konut kredisi kullanabilirsiniz.
Rayiç bedeli, illerin valiliklerince belirlenmiş komisyon tarafından belirlenir. Bu komisyonlar, malların analizini yaparak en düşük hangi fiyata satılması gerektiğini belirler. Böylelikle bir malın, taşınmazın değeri altında alım-satım yapılmasının önüne geçilmiş olur.
E-devlet sistemine giriş yaptıktan sonra ise değerini sorgulamak istediğin mülkün bulunduğu belediyenin sayfasına girmen ve sonrasında da “Emlak vergisi bildirim sureti” sekmesini tıklayarak değer sorgulama işlemini başlatman yeterli oluyor. Bu işlemleri yaparak dilediğin rayiç bedelini kolayca öğrenebilirsin.
Taşınmazların değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı ve gelir modeli uygulanır. Gelir yönetiminde en kolay yol brüt kira çarpanı yöntemidir. Bunun için değerlemesi yapılan binanın emsal binalarının yıllık kiralarının ortalamasının 10, 20 ve 30 yılla çarpılmasıdır.
Arsaların satış bedelleri toplam metrekareye bölünür ve metrekare başına rayiç bedel tespit edilir. Metrekare başına belirlenen rayiç bedel işleme söz konusu olan arsanın metrekaresi ile çarpılarak arsanın rayiç bedeli hesaplanır.
Emsal kira bedeli, kiraya verilmiş mülkün emlak vergisi değeri miktarının %5'ine karşılık gelmelidir. Örneğin emlak vergisi değeri 900 bin TL olan bir gayrimenkulün emsal kira bedeli 45 bindir. Gayrimenkul emlak vergisi 500 bin TL üzerinden hesaplanmış ise minimum 25 bin TL emsal bedeli bildirmek zorunludur.
Genel olarak gayrimenkuller için süre, 211 ay kira olarak belirlenmiştir. Yani, standart bir daireye olan yatırım 17.6 yıl gibi bir sürede amorti edilmektedir. Süre, illere göre değişiklik gösterir. Örneğin; İstanbul'da 211 ayken Ankara'da bu süre 214 ay olarak belirlenmiştir.
Eksper tarafından hazırlanan gayrimenkul değerleme raporunda inşaat tamamlama yüzdesinin genellikle en az %70 olması istenir. Çoğu bankada ise bu oran %80 olarak kabul edilir ve uygulanır. Burada önemli olan hem bina hem de dairenin büyük inşaat işlerinin bitirilmiş olmasıdır.
Tapuda mesken olarak geçmeyen depo, arsa gibi yerler için ekspertiz olumsuz rapor sunar. Kat irtifak ya da kat mülkiyet bilgisinin mutlaka tapuda işaretli olması istenir.
Krediye uygunluk için borç-gelir oranınızı kontrol edin. Bu oran, aylık gelirinize göre ödeme yapmanız gereken mevcut borç miktarınızı belirtir. Bankalar genellikle bu oranın belirli bir düzeyin altında olmasını bekler. Borç-gelir oranınız uygunsa, kredi başvurunuzun onaylanma olasılığı artar.
Oto Ekspertiz Raporu
Ayrıca alıcı ve satıcı arasında farklı bir anlaşma olmadıkça ekspertiz ücretini araç alıcısı öder.
Her bankanın anlaşmalı olduğu ekspertiz uzmanları bulunur. Konut kredisi için bankalar tarafından verilen en yüksek kredi oranı ekspertiz değerinin %90'ı tutarındadır. Burada eksper tarafından belirlenen değerin evin piyasa değerinin altında olabileceğini de göz önünde bulundurmak gerekir.
Türkiye'den ev satın almak ya da satmak isteyen yabancı uyruklu kişilerin gerçekleştireceği tapu işlemlerinde gayrimenkul ekspertiz raporu beyan edilmesi zorunludur. Gayrimenkul ekspertiz raporu, düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay süre ile geçerlidir.
Topuda evin satış değerinin düşük gösterilmesi ne demek? Tapuda evi satan ve evi alan kişi, beyan edilen değer üzerinden emlak vergisi öder. Bu sebeple hem gelir vergisini düşürmek hem de daha az tapu harcı ödemek için gayrimenkulün satış değeri, olduğundan daha düşük gösterilir.
Tapu teslimi yapıldıktan sonra para ödenir. Bu yöntem, hem alıcının hem de satıcının güvenliğini sağlar.
Dolayısıyla tapu harcının daha az çıkması için, tapuda evin bedeli düzenlenen belgelerde düşük gösterilebiliyor. Ancak doğru ve tam ödenmeyen tapu ve harçlar sebebiyle taşınmazı alana da, satana da belli miktarlarda ceza kesiliyor.
Benzer sorularSıkça sorulan sorular
DuyuruReklam alanı
Popüler SorularSıkça sorulan sorular
© 2009-2024 Usta Yemek Tarifleri